Kündigung von Wohnraummietverhältnissen
Nach § 568 Absatz 1 BGB bedarf die Kündigung des Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die erst wirksam wird, wenn sie dem anderen Teil zugeht. Sie muss eindeutig den Kündigungswillen und den Termin, zu dem der Mietvertrag enden soll, benennen und unterschrieben sein.
Bei der Kündigung wird zwischen der ordentlichen, der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unterschieden.
A. Ordentliche Kündigung
Mit der ordentlichen Kündigung kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter – wenn er ein berechtigtes Interesse hat- unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist einen Mietvertrag jederzeit beendigen, der auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist. Ist der Mietvertrag befristet bzw. mit einer bestimmten Vertragslaufzeit, ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen, falls nicht Gründe für eine außerordentliche Kündigung vorliegen (dazu B.).
Die ordentlichen Kündigung hat gemäß § 573c BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zu erfolgen. Die Kündigungsfrist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Bei Wohnraum, den der Vermieter auch selbst bewohnt, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf diesen Monats zulässig.Ist die Kündigung zu spät zugegangen, ist sie nicht unwirksam, sondern gilt für den nächstmöglichen Termin.
Der Mieter ist nicht verpflichtet Kündigungsgründe anzugeben. Die Kündigung des Vermieters ist hingegen nur zulässig und wirksam,
wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und wenn er die Gründe für sein berechtigtes Interesse in der Kündigung angibt. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt gemäß § 573 BGB vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder
2. der Vermieter die Räume der Wohnung für sich, seine Familienmitglieder oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sogenannter Eigenbedarf, oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Unter Alternative Nr. 1 fallen z.B. ungenehmigte Umbaumaßnahmen, mehrmalige unpünktliche Mietzahlungen, vertragswidriger Gebrauch der Mietsache, unerlaubte Tierhaltung, Belästigung des Vermieters oder anderer Mieter.
Die Alternative Nr. 2 betrifft den Eigenbedarf des Vermieters: Der Bedarf an Wohnraum muss beim Vermieter, seinen Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts vorliegen und der Vermieter muss nachvollziehbare Gründe für den Bedarf haben. Grundsätzlich muss
der Eigenbedarf nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein und noch bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen. Sollte der Eigenbedarf nicht zutreffen, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu, z.B. die Umzugskosten, Maklerkosten, Rechtsanwaltskosten und die Mietdifferenz.
Die Alternative Nr. 3 betrifft die sogenannte Verwertungskündigung: Der Vermieter muss die Absicht einer anderweitige Verwertung haben,
die angemessen ist, sowie durch das Mietverhältnis an der Verwertung gehindert sein und erhebliche finanzielle bzw. wirtschaftliche Nachteile durch die akuelle Situation bzw. den Zustand der Wohnräume haben.
Wann die einzelnen Alternativen zutreffen und ob die Voraussetzungen dafür gegeben sind, ist im Einzelnen zu prüfen und wird von der Rechtsprechung konkretisiert. Eine Prüfung durch rechtliche Beratung ist daher notwendig.
B. Außerordentliche fristlose Kündigung
Mit der außerordentlichen Kündigung kann ein Mietervertrag vorzeitig beendet werden. Die Kündigung ist nur zulässig, wenn besondere Gründe vorliegen:
1. Kündigung durch den Vermieter wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache infolge Vernachlässigung durch den Mieter,
2. Kündigung durch den Vermieter wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte,
3. Kündigung durch den Vermieter wegen Mietrückstand, wenn der Mieter: a) für zwei aufeinander folgende Termin mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termin erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht,
4. Kündigung durch den Mieter bei Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs,
5. Kündigung durch den Vermieter oder Mieter wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens,
6. Kündigung durch den Vermieter oder Mieter wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.
Wann die Alternativen zutreffen und ob die Voraussetzungen dafür gegeben sind, ist im Einzelnen zu prüfen und wird von der Rechtsprechung konkretisiert. Eine Prüfung durch rechtliche Beratung ist daher notwendig.
C. Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist ist in besonders geregelten Ausnahmefällen zulässig.
Die Kündigung durch den Vermieter ist bei Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen unter engen Voraussetzungen gemäß § 555 e BGB möglich.
Der Mieter kann kündigen, wenn der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt; es sei denn, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, die Erlaubnis zu verweigern.
Verstirbt der Mieter, treten sein Ehegatte oder der Lebenspartner, die mit ihm bis dahin im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, in das Mietverhältnis ein. Wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner in das Mietverhältnis eintritt, dann sind es in folgender Rangfolge seine Kinder oder andere Familien-/Haushaltsmitglieder. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund liegt.
Erklären die genannten Personen dem Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzten wollen, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt.
Beim Tod des Mieters können dann sowohl seine Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass niemand in das Mietverhältnis eingetreten ist oder es fortgesetzt hat.
War nicht nur der Verstorbene Mieter, sondern auch seine Mitbewohner, wird das Mietverhältnis mit ihnen fortgesetzt. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit
der gesetzlichen Frist kündigen.